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Un centro comercial ya no sería rentable en Puerto Triana

Diario de Sevilla | Lunes, 30 de Octubre de 2006, 22:47:18

sevilla. Puerto Triana será un complejo de oficinas para empresas. Una especie de extensión del parque tecnológico de la Cartuja. El proyecto urbanístico que transformará el sur del recinto de la Expo 92, promovido en solitario por las dos cajas de ahorros de Sevilla, parece inclinado a abandonar por completo la vieja idea de crear un gran centro comercial de escala metropolitana en esta zona de la ciudad para impulsar, en cambio, la construcción de un distrito de oficinas en régimen de venta y alquiler. Este centro tendría como símbolo la torre de 150 metros de altura para cuyo diseño inicial se han pedido ofertas a varios estudios de arquitectura. Una torre que sería más alta que la propia Giralda.

Este profundo viraje en el plan comercial inicial del proyecto es consecuencia directa de los estudios de mercado que están realizando sus actuales promotores, unidos en la sociedad Puerto Triana S.A. después de la salida pactada de los antiguos inversores privados –Ayesa y Umbela 4– que lideraron el proyecto en su primera fase. Si éstos concebían las oficinas como uso complementario al que, a su entender, debía ser el predominante –el comercial–, ahora las tornas han cambiado. Tanto la reducción de edificabilidad pactada hace un lustro entre el Ayuntamiento y la Junta de Andalucía como de la situación del mercado aconsejan conducir la iniciativa hacia los usos inmobiliarios, dejando de lado cualquier opción de desarrollar una gran superficie integrada dentro del sector de la distribución. Los informes realizados dejan abiertas varias opciones para que los máximos responsables de las entidades financieras hispalenses decidan qué hacer. Esencialmente analizan dos aspectos: la viabilidad técnica de alzar una torre que sería la más alta de España y el programa de negocios que habría que poner en marcha para rentabilizar esta importante inversión y obtener beneficios. Y aquí, precisamente, es donde el mercado sevillano se inclina claramente en favor de lo inmobiliario y en contra de lo comercial. El primero de estos estudios arroja una conclusión nítida: seguir adelante con la idea de alzar un centro comercial –el marco urbanístico permite ocupar hasta 48.000 metros cuadrados con estos usos– no sería viable porque las grandes firmas que hacen de locomotoras de este tipo de proyectos ya están posicionadas tanto en los centros existentes en Sevilla –Plaza de Armas, Nervión Plaza y Los Arcos– como en los complejos radicados en la zona metropolitana del Aljarafe. Esta coyuntura obligaría a un esfuerzo "tremendo" por parte de promotor para llenar de contenido el hipotético centro comercial Puerto Triana. Un riesgo que, barajando otros factores (precio del alquiler por metro cuadrado existente en otros centros y la demanda potencial), inclina la balanza en contra de esta idea. Dada además la necesidad de pagar a las grandes marcas para que se implanten en estos centros –operadores como Inditex o Mango no sólo reciben bonificaciones, sino que cobran dinero por su implantación en un lugar concreto–, el precio del alquiler por metro cuadrado no podría ser superior a los 15 euros por mes, algo más de lo que se paga en el centro comercial Plaza de Armas pero muy lejos de los 35 euros por metro cuadrado y mes que se abonan en Los Arcos, los 23,6 euros por metro y mes que se cobran en Nervión Plaza y los 23,2 euros por metro que se facturan en Airesur (Castilleja). La otra opción distinta al alquiler de oficinas –la construcción de un hotel– tampoco sale bien parada en los estudios de viabilidad. Todos los datos del sector señalan que la situación hotelera de la ciudad está "estancada" desde hace seis años, al tiempo que los ingresos por "habitaciones disponibles" bajan en la ciudad a un ritmo del 10 por ciento en sólo un año. Este escenario hace poco atractiva la idea para los inversores privados, que en cualquier caso pagarían mucho menos de lo que cualquier empresa abonaría por alquilar una oficina: apenas ocho euros por metro cuadrado y mes. Las oficinas son, a priori, mucho más rentables si se tiene en cuenta que en la Cartuja ya hay dos hoteles con "importantes tasas de desocupación y precios por debajo de establecimientos hoteleros de otras provincias". Nadie invertiría en un hotel, según los informes, cuando el sector abraza el llamado lease back: hoteles que venden sus inmuebles para convertirse en inquilinos a largo plazo de sus propios edificios.

Carlos Mármol